“红五月”楼市整体退烧 预警、微调或贯穿2019全年


来源:中国产业经济信息网   时间:2019-06-11





  经历了今年三四月份的楼市“小阳春”行情后,“红五月”并没有像市场期待?#21069;?#21407;色重现,紧跟着的黄金购房小长假“端午”也在平淡中结束。中原地产研究中心统计数据显示,对比2018年同期,2019年“端午”成交整体有所下滑。北京假期前两日,新建商品住房成交仅4套,不足2018年?#35805;搿?br />
  业内人士表示,楼市从3月“小阳春”到4月高点,随后5月份至端午期间,整体市场出现退烧迹象。其原因是热点城市调控政策进一步收紧,住房市场成交、土地成交、房企融资整体上涨乏力。

  多城成交环比降幅明显

  中原地产研究中心数据显示,端午小长假前两日,北京新建住房分别成交1套与3套,较2018年的5套与4套,整体同?#35748;?#35843;55.6%。二手住房方面,北京成交分别仅为40套和14?#20303;?#28145;圳前两日成交维持153套和149?#20303;?br />
  中原地产首席分析师张大伟认为,虽然有网签数据滞后的影响,但另?#29615;?#38754;,这也是进一步?#26377;?月的退烧趋势。5月一二线城市整体成交环比4月下调2%。

  作为历来成交旺季的“红五月”在2019年并未显现。2019年5月,北上广深四个一线城市商品房成交面积环比仅深圳上涨,上海、广州、北京环比均下跌。二手房更是遭遇寒流,一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑。

  广州中原研究中心数据显示,5月广州二手住房成交4025套,较2018年5月的8846套,下滑54%。北京方面,北京住建委网签数据显示,5月北京二手住宅网签量13764套,较4月环?#35748;?#38477;4.7%,同?#35748;?#38477;24%。这也是自4月以来,连续第二个月网签量下滑。

  除一线城市外,多个热点二线城市?#27493;?#24133;明显。易居房地产研究院数据显示,在重点监测的10个城市中,5月仅无锡?#36864;?#24030;出现二手房成交量环比上升态势。其中,厦门虽然二手住房成交同比上涨高达196.5%,但环?#35748;?#38477;20.3%,市场已现明显调整。青岛方面,二手住宅成交与厦门类似,5月环?#35748;?#35843;6.1%,但同比仍高达33.7%。南京方面,5月二手住房成交7616套,环?#35748;?#38477;13.3%,同?#35748;?#38477;1.1%;杭州方面,5月二手住房成交环?#35748;?#35843;1.3%,同?#35748;?#35843;23.9%;金华方面,5月二手住房成交环?#35748;?#35843;4.3%,同?#35748;?#35843;44.2%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,4月下半月开?#36857;?#37096;分城市政策再次收紧,购?#31354;?#39044;期受到影响。另?#29615;?#38754;,部分供应承压,阻碍成交?#22836;擰?#20363;如上海楼市5月供应量大幅缩水,供应面积环比减少37.9%。

  易居研究院研究员姚方认为,2018年9月至2019年4月,二手住宅价格指数同?#26085;?#24133;和成交?#36164;?#36817;6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。2019年4月10城二手房成交?#36164;?#21516;比增速由负转正,5月保持了上升趋势,但增速有所放?#28023;?#24066;场热度回落,预计6月部分城市二手房成交量环比将进一步下降。

  政策收紧预期强烈

  楼市降温的背后,是相关政策的收紧,政策预期的再度转向。5月中旬,住建部再?#21619;源?#21069;价格累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示,?#30001;?#27492;前被预警的6城,合计已向10城发布预警。随后,苏州召集30余?#19994;?#20135;商举行座谈会指出,今年当地房价涨幅目标控制在5%,如果7月前苏州楼市的?#22797;?#25351;标仍未得到控制,苏州将从扩大限售?#27573;В?#25552;高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控。

  近日,东莞出台土拍新规,指出土地?#26477;?#19981;再“价高者得”,而是“最接近平均价者得”。新政规定,东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则?#33539;?#31454;得入选人的?#26477;?#26041;式,其所报价格?#33539;?#20026;该宗地最终报价。

  广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示,一次性最终报价,并以最接近平均价作为定价的依据,首先可以淘汰风?#28072;?#21521;高、杠杆高的开发商?#40644;?#27425;,由于中标者对最终价格没有影响力,所有投标人都会基于市场基本面,显示其对地块的真实评价,最后出来的房屋供给也是最佳的。

  东莞出台政策的原因,正是热度高涨的市场,以致数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企?#35748;?#35937;频现。5月16日,融创以10.23亿+商业部分自持年限40年的代价拿下?#31243;?#38215;商住地块,溢价率50%,整个网上?#26477;?#36807;程用时仅29秒。

  张大伟?#25285;?#20013;央遏?#21697;?#20215;上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机,未来微调的政策也有利于?#25307;琛?#20013;原地产研究中心数据显示,5月全国房地产调控高达41次,年内?#40644;?05次,较2018年同期上涨30%。

  下半年整体基调维稳

  此前,人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》表示,中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,确保房地产市场行进在正确的轨道上。

  ?#28304;耍?#20013;国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,2016年以来中央针对房地产采取了坚持“房住不炒”的定位,房地产市场风险已经有所降低,但我们必须认识到未来15年中国房地产的灰犀牛始终在不远处徘徊,风险如影随形。所以我?#19988;?#23450;要对风险保持高度的警惕,把它控制在相对安全的区间。

  倪鹏飞认为,从2019年来看,房地产调控政策基调为维?#21462;?#20998;化、放权。健康平稳发展是房地产市场的重中之重?#29615;?#22320;产调控政策分化是大势所趋;也更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行,各地将充分发挥城市政府的主体责任,实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化:一二线城市以保障?#25307;?#21644;改善性需求为重点,在政策边际改善之下,市场成交活跃度将有所提升,销售面积同比可能实?#20013;?#24133;增长;三?#21335;?#22478;市区别?#28304;?#26842;改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。

  张大伟认为,未来为保持房地产市场的?#20013;?#31283;定。从2019年来看,房地产调控的微调将常态化。其中,将迎来更多监管,住建部的预警系统已经建立完成开始常规性运行。未来房地产调控将以地方主?#36857;?#20303;建部与中央指导为主。此外,银监会将开启的“巩固?#28201;?#35937;成果促进合规建设”工作,也将对房地产资金带来较大影响。(记者 梁倩)


  转自:经济参考报

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